Обмен Недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждается  основной вариант обмена через куплю-продажу,  альтернативная сделка.

Процесс фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его требованиям.

Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).

В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры. Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.

В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.

Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут подготовлены и проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату (аванс).

Альтернативная сделка предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки.

Сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура продажи квартиры без альтернативы.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Без помощи грамотного риелтора,  собрать всю цепочку и реализовать схему альтернативной сделки самостоятельно очень сложно.

 

Порядок действий в альтернативной сделке с квартирой

 

Порядок действий при проведении альтернативной сделки купли-продажи квартиры (на нашем примере) состоит из следующих этапов:

 

  1. Оценка квартиры-1, оценка альтернативных квартир №2 и №3, оценка необходимой доплаты.
  2. Поиск покупателя на квартиру-1. Предварительный поиск подходящих альтернативных квартир №2 и №3.
  3. Покупатель найден. Оформление задатка или аванса за квартиру-1.
  4. Сбор и проверка документов на квартиру-1. Выбор альтернативных квартир №2 и №3.
  5. Оформление аванса за квартиры №2 и №3. Согласование условий проведения сделки с продавцами этих квартир.
  6. Сбор и проверка документов на квартиры №2 и №3. Подготовка шаблонов договоров купли-продажи по всем трем квартирам.
  7. Подготовка денежных расчетов – аренда банковских ячеек для основной суммы и для доплаты. Закладка денег и подписание соглашений о доступе к ячейкам.
  8. Подписание договоров купли-продажи всех трех квартир одновременно.
  9. Передача пакетов документов по всем трем сделкам купли-продажи квартир на регистрацию.
  10. Получение документов после регистрации.
  11. Получение денег из банковских ячеек.
  12. Подписание Актов приема-передачи по всем трем квартирам.
Яндекс.Метрика